Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 17.02.2010 entschieden, dass der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit unverjährbar ist.

BGH, Urteil vom 17.02.2010 – VIII ZR 104/09


. . . Die Klägerin ist seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten (Vermieter). Das über der Wohnung der Klägerin liegende Dachgeschoss war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Im Oktober 2006 – rd. 16 Jahre nach dem Dachausbau –  verlangte die Klägerin von den Beklagten die Herstellung einer ausreichenden Schallisolierung der Dachgeschosswohnung. Sie ließ 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Mit der Klage hat die Mieterin eine Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung verlangt. Die Vermieter haben Verjährung geltend gemacht, da der Dachausbau bereits 1990 stattgefunden habe.

Vor dem Amtsgericht ist die Klage erfolglos geblieben. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Klägerin stattgegeben. Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mietgebrauch der Mieterin durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt wird und sie deshalb die Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann. Dieser Anspruch ist nicht verjährt.
Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens der Mietsache, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren.

HAUSGRUND-Anmerkungen
Der BGH bestätigt mit dieser Entscheidung die gesetzlichen Vorgaben, wonach der Vermieter die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand zu halten hat.
Nicht entschieden ist allerdings, ob dem Mieter ein Mängelbeseitigungsanspruch zusteht, wenn er bereits vor bzw. bei Abschluss des Mietvertrages Kenntnis von dem Mangel hatte. Dies ist häufig bei der Bausubstanz von älteren Gebäuden (Altbauten) anzunehmen oder auch durch das vorhandene Umfeld (Lärmemissionen) von aussen.
Ältere Gebäude erfüllen mit ihrer Bausubstanz oft die neuzeitlichen Ansprüche (Schall- und Wärmeschutz) nicht. Während der Vermieter bei dem Eingriff in die Bausubstanz durch geeignete Sach- und Fachkräfte selbst auf die auszuführenden Arbeiten Einfluss nehmen kann, ist dies bei geändertem Umfeld und/oder Strukturwandel (Strassenausbau, Neubauten, Gewerbeansiedlungen) nicht möglich.

HG 03.03.2010 / Bm