Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 07.07.2010 entschieden, dass ein Mieter ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten kann, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht.
BGH, Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 85/09
. . . Die Mieter (Beklagte) bewohnten eine Wohnung in einem 2001/2002 errichteten Mehrfamilienwohnhauses und wurden vom Vermieter (Kläger) wegen Mietrückstände in Anspruch genommen. Die Mietrückstände waren aufgelaufen, weil die Mieter unter anderem wegen Mängeln der Trittschalldämmung ihrer Wohnung zur darüberliegenden Wohnung gemindert (10% der Bruttomiete) hatten.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.
Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichtes aufgehoben und die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat angenommen, die Miete sei zumindest um zehn Prozent der Bruttomiete gemindert, weil die Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung einen Sachmangel aufweist. Der Sachverständige habe eine Trittschallmessung durchführen lassen und festgestellt, dass zwar die Anforderungen der DIN 4109 (1989) erfüllt seien, hierbei handele es sich jedoch um den reinen Norm-Schallschutz, der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche.
Die dagegen vom Vermieter gerichtete Revision hatte Erfolg. Der zuständige Zivilsenat hat einen Mangel der Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung verneint. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz konnten die Mieter nicht erwarten.
Fehlen – wie im vorliegenden Fall – vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räumlichkeiten einen Wohnstandart aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattungen und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Massstab anzulegen.
Im Mietverhältnis sind in erster Linie die konkreten vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Wohnung massgeblich, die vom Vermieter bei Übergabe einzuhalten und über die Dauer der Mietzeit aufrechtzuerhalten ist und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen bei Übergabe wie bei einem Bauwerk. Darüber hinaus hat der Vermieter während der gesamten Zeit des Mietverhältnisses für Sachmängel Gewähr zu leisten, ohne dass er in der Regel auf die tatsächliche bauliche Beschaffenheit Einfluss hat.
HAUSGRUND-Anmerkungen
Die Entscheidung des BGH ist aus Sicht der Vermieter zu begrüssen. Der Vermieter kann nur auf die ursprünglichen baulichen Ausführungen zum Zeitpunkt der Gebäudeerstellung Einfluss nehmen. Spätere – eventuell verschärfte Schallschutzvorschriften – sind vom Bauherren (Vermieter), soweit nicht zwingend vorgeschrieben, nicht zu erfüllen. Durch die Mietpreisgestaltung wird in der Regel dem Gebäudealter, also dem Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung, Rechnung getragen. Es erscheint unseriös, wenn dem Mieter bei einem dem Gebäudealter entsprechender Mietzins ein „neuzeitlicher“ oder „künftiger“ verbesserter Ausstattungszustand ohne Mietanpassung zugesprochen würde.
Noch im Februar 2010 hatte der BGH (VIII ZR 104/09) entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung während der Mietzeit nicht verjährt. Auch bei dieser letztgenannten Entscheidung waren Trittschallschutzmängel Gegenstand des Rechtsstreites.
HG 12.07.2010 / Bm