Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 20.01.2010 entschieden, dass eine Farbwahlvorgabe des Vermieters (hier: Fenster und Türen „nur weiß“ streichen) zur Gesamtunwirksamkeit einer formularmässigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter führt.

BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 50/09

. . . Die beklagte Mieterin war durch formularmässigen Mietvertrag zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit verpflichtet. Nach einer Anlage zum Mietvertrag waren „Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Festerrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …“. Die Vermieterin verlangte Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Der BGH hat entschieden, die in der Anlage zum Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe („weiß“) beim Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Aussentür benachteiligen den Mieter unangemessen. Dies führt gemäss § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter insgesamt.
Der BGH verfestigt damit seine Rechtsprechung, nach der Formularklauseln unwirksam sind, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart oder Farbauswahl verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.
Diese formularmässige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Selbst bei einer sonst wirksamen Schönheitsreparaturklausel, bei der dem Mieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wurde, handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmassnahmen oder Einzelpakete aufspalten lässt. Alles andere – etwa nur ein Wegfall zur der Farbauswahl – brächte eine inhaltliche Umgestaltung mit sich und käme einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion gleich.

HAUSGRUND-Anmerkungen
Die Festschreibung bestimmter Art und Weisen von Renovierungsausführungen im Formularmietvertrag führt regelmässig zu Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln. Wirksam können zur Zeit noch angemessene Farbauswahlklauseln für den Fall der Rückgabe der Mietsache bei Vertragsabschluss sein. Doch auch hier ist Vorsicht geboten, denn „angemessene“ Farbauswahlen werden daran gemessen, ob sich bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung nur wegen der getroffenen Farbauswahl nicht ungehindert weitervermieten lässt.

HG 08.11.2010 / Bm