Während der Heizperiode stellt sich immer wieder die Frage, welche Raum-/Wohnungstemperaturen während der kalten Jahreszeiten angemessen sind und wer zur Gewährleistung der Temperaturen im Rahmen der Beheizung verpflichtet ist.
Soweit die Beheizung durch eine ordnungsgemässe Etagen-/Wohnungsheizung erfolgt, kann der Betreiber dieser Einzelheizung im Rahmen der technischen Möglichkeiten seine Wohnung so beheizen, wie er es persönlich für angemessen hält. Er trägt die damit verbundenen Verbrauchskosten in der Regel selbst.
Besteht eine Zentralheizung, sind also mehrere Wohneinheiten an eine gemeinschaftliche Heizanlage angeschlossen, wird diese Heizanlage durch eine entsprechende Regelanlage gesteuert. Hier hat der einzelne Bewohner nicht die Möglichkeit mit der Heizung ausschliesslich seine Wohnung zu beheizen. Die Verbrauchskosten einer Zentralheizung werden – unter Beachtung der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – auf alle angeschlossenen Wohnungseinheiten verteilt.
Bundesweit sind ca. 90% der Wohnungen mit einer Zentralheizung ausgestattet.
Bei dem Betrieb einer Zentralheizung zeigen sich zunächst unterschiedliche Problemkreise dahingehend, ob es sich bei der Wohnung um eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft handelt oder um eine Wohnung in einem einheitlichen Mietobjekt eines Vermieters.
Während in einer Eigentumswohnung die Wohnungseigentümergemeinschaft für den Betrieb der Zentralheizung verantwortlich ist, obliegt dies in einem reinen Mietobjekt dem Vermieter.
Über den geregelten Heizungsbetrieb der Zentralheizung kann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschliessen. Ein solcher Beschluss ist – soweit er nicht zu unbilligen Nachteilen führt – für alle Wohnungseigentümer bindend, auch für die Wohnungseigentümer, die die Wohnung vermietet haben.
Welche Wohnungstemperatur erforderlich ist, bleibt im Mietrecht des Bürgerlichen-Gesetzbuches (BGB) ungeregelt. Zwar spricht der § 535 BGB vom vertragsgemässen Gebrauch, definiert diesen „vertragsgemässen Gebrauch“ aber nicht näher.
Auch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht keine zwingenden Vorgaben über die Wohnungstemperaturen für die Eigentumswohnungen vor.
Hat sich der Vermieter im Mietvertrag zu einer bestimmten Dauer der Beheizung (Heizperiode) und einer Grad-Zahl (Wohnungstemperatur) verpflichtet, trifft Ihn das Risiko der Erfüllung dieser vertraglichen Zusagen. Es bedarf keines besonderen Hinweises, dass bei Nichterfüllung der vereinbarten Beheizung der Mieter die vom Gesetzgeber eingeräumten Sanktionen ausschöpfen kann.
Doch was, wenn weder über die Dauer noch über die Temperaturhöhe etwas vereinbart wurde?
Im Streitfall müssen Dauer und Höhe durch Auslegung bestimmt werden. Dabei sind der Zustand der Wohnung und der vereinbarte Nutzungszweck zu berücksichtigen. Auch den unterschiedlichen überwiegenden Lebensgewohnheiten ist Rechnung zu tragen: ob überwiegend Familien mit Kleinkindern oder ältere Mitbewohner, ob Studenten oder Schichtarbeiter – die Lebensgewohnheiten und Lebensrhythmen sind oft ganz unterschiedlich.
Zu beachten ist auch das Gebäudealter: was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau an Wärmeschutzmassnahmen üblich ist, kann bei Altbauten nicht gleichgesetzt werden.
In Ermangelung gesetzlicher Vorgaben sind auch die Urteile der Gerichte unterschiedlich und die Bandbreite der vorzuhaltenden Wohnungstemperatur reicht von 17° C bis 22° C. Hier eine Auswahl:
AG Hannover – Urteil vom 22.12.1983 – 514 C 18524/83, WuM 1984, 196:
„Die Heizungsanlage ist so in Betrieb zu halten, dass in der Mietwohnung in der Zeit von 22.00 bis 07.00 Uhr eine Raumtemperatur von mindestens 17° C erzielt wird.“
AG Calw-Hirsau – Urteil vom 19.10.1976 – IV C 738/76, WuM 1977,22:
„Es ist eine regemässige Beheizung der Wohnung erforderlich, die zu einer Mindesttemperatur von 22° C führt.“
OLG Frankfurt – Urteil vom 19.12.1991 – 6 U 108/90, WuM 1992, 56:
„… die in der Klausel vorgesehene Temperatur von 20° C (liegt) an der untersten Grenze des Zumutbaren. … Schliesslich bezieht sich die Klausel nur auf die dem „Tagesaufenthalt“ dienenden Räume. Sie spart also u. a. Bäder und Toiletten aus, obwohl gerade sie nach einer Temperatur von mindestens 22° C verlangen.“
AG Fürstenwalde – Urteil vom 23.06.2005 – 12 C 481/04, GE 2005, 1131: „… muss während des Winters die Temperatur in den Wohnräumen in der Zeit von 06.00 Uhr bis 23.00 Uhr mindestens 20° C, im Badezimmer mindestens 21° C betragen. In der Zeit von 23.00 Uhr bis 06.00 Uhr müssen mindestens 18° C erreichbar sein.“
AG Köln Urteil – Urteil vom 13.06.1983 – 215 C 337/82, WuM 1984, 198: „Wird in den Wintermonaten im Badezimmer auch bei beheizten Heizkörpern nur ein Temperatur von 16 bis 17 Grad erreicht, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der zur Mietminderung berechtigt.“
Im Allgemeinen kann davon ausgegangen werden, dass innerhalb der Heizperiode eine Wohnungstemperatur von 21° C in der Zeit von 06.00 Uhr bis 23.00 Uhr als angemessen und üblich angesehen werden kann.
Ein Appell zur Energieeinsparung und dem sparsamen Umgang mit den Resourcen bleibt bei der Festlegung von höheren Wohnungstemperaturen ohne Wirkung.
So soll im Zeitalter der Einsparung von Energiekosten nicht unerwähnt bleiben, dass erfahrungsgemäss eine Verringerung der Innentemperatur um 1° C zu einer Einsparung von ca. 6% der Energiekosten führt.
Vor diesem Hintergrund wird deutlich, dass eine höhere Wohnungstemperatur zwangsläufig zu erhöhten Verbrauchskosten führt. Diese höheren Verbrauchkosten fallen über den Grundkostenanteil nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV allen Nutzern im Hause zur Last.
HG 16.11.2010 / Bm