Eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe dar
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 14.07.2010 eine Entscheidung zur Haftung des Vermieters bei eigenmächtiger Wohnungsräumung getroffen. Danach trifft den Vermieter eine verschuldensunabhängige Haftung bei „kalter“ Wohnungsräumung.
BGH, Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 45/09
. . . Der Kläger war Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin. Ab Februar 2005 war er für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt worden waren, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Im Mai 2005 öffnete die Vermieterin die Wohnung und nahm sie in Besitz. Hierbei entsorgte sie einen Teil der Wohnungseinrichtung; einen anderen Teil der vorgefundenen Sachen lagerte sie bei sich ein. Gestützt auf ein Sachverständigengutachten hat der Mieter für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von rund € 62.000,00 zuzüglich der ihm entstandenen Gutachterkosten verlangt.
Das Amtsgericht hat die Klage des Mieters abgewiesen.
Auch das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Vermieterin für die Folgen einer solchen (unerlaubten) Räumung haftet.
Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. Das gilt selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen sind.
Der Vermieter muss sich auch in diesen Fällen – gegebenenfalls nach öffentlicher Zustellung der Räumungsklage – einen Räumungstitel beschaffen und aus diesem vollstrecken. Übt ein Vermieter stattdessen im Wege einer sogenannten „kalten" Räumung eine verbotene Selbsthilfe aus, ist er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
Von dieser Ersatzpflicht wird insbesondere eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände erfasst. Denn den Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts weiß und deshalb auch nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen, gehört zu dieser Obhutspflicht des Vermieters weiter, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.
HAUSGRUND-Anmerkungen
Das zeit- und kostenaufwendige gerichtliche Räumungsverfahren ist ein Ärgernis für viele Vermieter, da weitere Mietrückstände auflaufen, Rechtskosten anfallen und nicht unerhebliche Räumungskosten entstehen. Es ändert aber nichts an der Tatsache, dass ohne erwirkten Räumungstitel ein grösseres Risiko zum Schadensersatz und möglicherweise eine strafrechtliche Verfolgung zu Lasten des Vermieters besteht.
HG 04.01.2011 / Bm