Wohnungstemperaturen in der Heizperiode
Während der Heizperiode stellt sich immer wieder die Frage, welche Raum-/Wohnungstemperaturen während der kalten Jahreszeiten angemessen sind und wer zur Gewährleistung der Temperaturen im Rahmen der Beheizung verpflichtet ist.
Soweit die Beheizung durch eine ordnungsgemässe Etagen-/Wohnungsheizung erfolgt, kann der Betreiber dieser Einzelheizung im Rahmen der technischen Möglichkeiten seine Wohnung so beheizen, wie er es persönlich für angemessen hält. Er trägt die damit verbundenen Verbrauchskosten in der Regel selbst.
Besteht eine Zentralheizung, sind also mehrere Wohneinheiten an eine gemeinschaftliche Heizanlage angeschlossen, wird diese Heizanlage durch eine entsprechende Regelanlage gesteuert. Hier hat der einzelne Bewohner nicht die Möglichkeit mit der Heizung ausschliesslich seine Wohnung zu beheizen. Die Verbrauchskosten einer Zentralheizung werden – unter Beachtung der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – auf alle angeschlossenen Wohnungseinheiten verteilt.
Bundesweit sind ca. 90% der Wohnungen mit einer Zentralheizung ausgestattet.
Bei dem Betrieb einer Zentralheizung zeigen sich zunächst unterschiedliche Problemkreise dahingehend, ob es sich bei der Wohnung um eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft handelt oder um eine Wohnung in einem einheitlichen Mietobjekt eines Vermieters.
Während in einer Eigentumswohnung die Wohnungseigentümergemeinschaft für den Betrieb der Zentralheizung verantwortlich ist, obliegt dies in einem reinen Mietobjekt dem Vermieter.
Über den geregelten Heizungsbetrieb der Zentralheizung kann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschliessen. Ein solcher Beschluss ist – soweit er nicht zu unbilligen Nachteilen führt – für alle Wohnungseigentümer bindend, auch für die Wohnungseigentümer, die die Wohnung vermietet haben.
Welche Wohnungstemperatur erforderlich ist, bleibt im Mietrecht des Bürgerlichen-Gesetzbuches (BGB) ungeregelt. Zwar spricht der § 535 BGB vom vertragsgemässen Gebrauch, definiert diesen „vertragsgemässen Gebrauch“ aber nicht näher.
Auch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht keine zwingenden Vorgaben über die Wohnungstemperaturen für die Eigentumswohnungen vor.
Hat sich der Vermieter im Mietvertrag zu einer bestimmten Dauer der Beheizung (Heizperiode) und einer Grad-Zahl (Wohnungstemperatur) verpflichtet, trifft Ihn das Risiko der Erfüllung dieser vertraglichen Zusagen. Es bedarf keines besonderen Hinweises, dass bei Nichterfüllung der vereinbarten Beheizung der Mieter die vom Gesetzgeber eingeräumten Sanktionen ausschöpfen kann.
Doch was, wenn weder über die Dauer noch über die Temperaturhöhe etwas vereinbart wurde?
Im Streitfall müssen Dauer und Höhe durch Auslegung bestimmt werden. Dabei sind der Zustand der Wohnung und der vereinbarte Nutzungszweck zu berücksichtigen. Auch den unterschiedlichen überwiegenden Lebensgewohnheiten ist Rechnung zu tragen: ob überwiegend Familien mit Kleinkindern oder ältere Mitbewohner, ob Studenten oder Schichtarbeiter – die Lebensgewohnheiten und Lebensrhythmen sind oft ganz unterschiedlich.
Zu beachten ist auch das Gebäudealter: was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau an Wärmeschutzmassnahmen üblich ist, kann bei Altbauten nicht gleichgesetzt werden.
In Ermangelung gesetzlicher Vorgaben sind auch die Urteile der Gerichte unterschiedlich und die Bandbreite der vorzuhaltenden Wohnungstemperatur reicht von 17° C bis 22° C. Hier eine Auswahl:
AG Hannover – Urteil vom 22.12.1983 – 514 C 18524/83, WuM 1984, 196:
„Die Heizungsanlage ist so in Betrieb zu halten, dass in der Mietwohnung in der Zeit von 22.00 bis 07.00 Uhr eine Raumtemperatur von mindestens 17° C erzielt wird.“
AG Calw-Hirsau – Urteil vom 19.10.1976 – IV C 738/76, WuM 1977,22:
„Es ist eine regemässige Beheizung der Wohnung erforderlich, die zu einer Mindesttemperatur von 22° C führt.“
OLG Frankfurt – Urteil vom 19.12.1991 – 6 U 108/90, WuM 1992, 56:
„… die in der Klausel vorgesehene Temperatur von 20° C (liegt) an der untersten Grenze des Zumutbaren. … Schliesslich bezieht sich die Klausel nur auf die dem „Tagesaufenthalt“ dienenden Räume. Sie spart also u. a. Bäder und Toiletten aus, obwohl gerade sie nach einer Temperatur von mindestens 22° C verlangen.“
AG Fürstenwalde – Urteil vom 23.06.2005 – 12 C 481/04, GE 2005, 1131: „… muss während des Winters die Temperatur in den Wohnräumen in der Zeit von 06.00 Uhr bis 23.00 Uhr mindestens 20° C, im Badezimmer mindestens 21° C betragen. In der Zeit von 23.00 Uhr bis 06.00 Uhr müssen mindestens 18° C erreichbar sein.“
AG Köln Urteil – Urteil vom 13.06.1983 – 215 C 337/82, WuM 1984, 198: „Wird in den Wintermonaten im Badezimmer auch bei beheizten Heizkörpern nur ein Temperatur von 16 bis 17 Grad erreicht, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der zur Mietminderung berechtigt.“
Im Allgemeinen kann davon ausgegangen werden, dass innerhalb der Heizperiode eine Wohnungstemperatur von 21° C in der Zeit von 06.00 Uhr bis 23.00 Uhr als angemessen und üblich angesehen werden kann.
Ein Appell zur Energieeinsparung und dem sparsamen Umgang mit den Resourcen bleibt bei der Festlegung von höheren Wohnungstemperaturen ohne Wirkung.
So soll im Zeitalter der Einsparung von Energiekosten nicht unerwähnt bleiben, dass erfahrungsgemäss eine Verringerung der Innentemperatur um 1° C zu einer Einsparung von ca. 6% der Energiekosten führt.
Vor diesem Hintergrund wird deutlich, dass eine höhere Wohnungstemperatur zwangsläufig zu erhöhten Verbrauchskosten führt. Diese höheren Verbrauchkosten fallen über den Grundkostenanteil nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV allen Nutzern im Hause zur Last.
HG 16.11.2010 / Bm
Einstellung der Förderung von Einzelmassnahmen
im Programm „Energieeffizient Sanieren“ zum 31.08.2010
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) informiert
Aufgrund der unerwartet hohen und im Vergleich zum Vorjahr nochmals deutlich gestiegenen Nach-frage ist es leider notwendig, die Förderung entsprechend einzuschränken, damit das Programm „Energieeffizient Sanieren“ mit den im Haushalt 2010 zur Verfügung stehenden Mitteln des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung fortgeführt werden kann.
Für die Zuschussvariante des Programms „Energieeffizient Sanieren“ bedeutet dies, dass die Förde-rung von Einzelmassnahmen zum 31.08.2010 eingestellt wird.
In der Kreditvariante werden ebenfalls zum 31.08.2010 die Einzelmassnahmen eingestellt.
Das Förderangebot bezüglich der KfW-Effizienthäuser bleibt in beiden Varianten unverändert beste-hen.
Zuschussanträge für Einzelmassnahmen können mit Posteingang bei der KfW bis einschliesslich zum 31.08.2010 gestellt werden. Hierfür ist es notwendig, dass der KfW ein im Original unterzeichneter Antrag bis zum vorgenannten Termin eingereicht wird. Anträge per FAX oder E-Mail werden nicht akzeptiert.
Weitere Informationen bezüglich der Änderungen zum 01.09.2010 finden Sie unter www.kfw-zuschuss.de
HG 17.08.2010 / Bm
18. Deutscher Verwaltertag in Nürnberg
Vom 09. bis 11. September 2010 findet der 18. Deutsche Verwaltertag in Nürnberg statt.
Selbstverständlich wird auch die Firma HAUSGRUND an dieser Fachtagung beteiligt sein und gemeinsam mit hochkarätigen Fachleuten wie z. B. Prof. Dr. Martin Häublein, RA Alexander C. Blankenstein oder Dr. Michael Klein vom Bundesgerichtshof die neuen Probleme der WEG-Reform und die aktuelle Rechtsprechung des BGH erörtern.
Als Delegierter des Verbandes der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.V. (VNWI) werden wir auch die Interessen dieses Landesverbandes stärken.
Mit Informationen und dem Erfahrungsaustausch aus erster Hand belegt die HAUSGRUND mit ihrer Kompetenz und Zuverlässigkeit einen Spitzenplatz in der regionalen Verwalterlandschaft. Das wissen nicht nur die eigenen Kunden zu schätzen, wie Anfragen externer Verwalter und Institutionen bestätigen.
HG 12.08.2010 / Bm
Wohnungen in Köln gefragt
Wohnungen, ob Mietwohnung oder Eigentumswohnung, bleiben in Köln im Vergleich zum Umland gefragt. Das Preisgefüge von Mieten oder für Eigentumswohnungen sinkt aber mit zunehmender Entfernung vom Stadtgebiet, da in den Randlagen und ausserhalb des Stadtgebietes wegen der geringeren Nachfragen häufig ein Überangebot besteht.
Auf Basis der über die Kölner Immobilienbörse (KIB) abgeschlossenen Mietverträge wird die „Standart-Kaltmiete“ in Köln mit EUR 8,00 bis EUR 8,50 pro Quadratmeter angegeben, so die Ausführungen im Kölner Stadt-Anzeiger.
In Neubauten steige sie allerdings je nach Lage und Ausstattung schnell auf EUR 10,00 bis EUR 12,00 und in Stadtteilen wie Lindenthal, Marienburg oder Rheinauhafen auch auf bis zu EUR 14,00 je Quadratmeter.
Für Eigentumswohnungen in Neubauten und in guter Lage werden je nach Ausstattungen etwa EUR 2.000,00 bis EUR 2.800,00 je Quadratmeter gezahlt.
Wesentliche Preisänderungen werden für die nächste Zeit nicht erwartet.
Die Kaltmieten in den Kölner Nachbarorten bleiben auch in sehr guter Lage und ebensolcher Ausstattung in der Regel unter EUR 7,00 je Quadratmeter. Der Preis für Eigentumswohnung ist dort leicht rückläufig.
HG 21.01.2010 / Bm
Müllgebühren und Straßenreinigungsgebühren 2010 drastisch gestiegen - und der Bürger zahlt !
Zum Jahresanfang flattern wieder die Abgabenbescheide für die Grundbesitzabgaben (Grundsteuer, Abfallgebühren, Straßenreinigungsgebühren und Abwassergebühren) jedem Immobilieneigentümer auf den Tisch.
Für die damit verbundenen teilweisen drastischen Gebührenerhöhungen bei den Abfall- und Straßenreinigungsgebühren fehlt es in den Abgabebescheiden an nachvollziehbaren Hinweisen oder Erklärungen.
Gut – Abgaben für bestimmte Leistungen müssen sein, aber in welcher Höhe?
Im Rahmen seiner Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter wird von jedem Vermieter bzw. Verwalter eine Erklärung und Erläuterung der abgerechneten Betriebskosten verlangt, will er nicht Gefahr laufen den Zahlungsanspruch zu verlieren. Nicht nachvollziehbare oder nicht erläuterte Betriebskosten führen den Vermieter zwangsläufig in das Risiko des Verlustes der Betriebskostenabrechnung.
Nur die Kommune kann sich erlauben ohne weitere Erklärungen oder Erläuterungen ihre erhöhten Gebühren vom Abgabeschuldner – in der Regel der Vermieter – zu verlangen.
Zum Abgabenbescheid findet sich z. B. ein Hinweis der Abfallwirtschafsbetriebe (AWB) auf die vorzuhaltende Mindestausstattung einer virtuellen 30-Liter-Tonne für 1-Personen-Grundstücke – aber keine Hinweise, warum zum Beispiel die Gebühren einer 240-Liter-Restmülltonne im Teilservice um ca. 14,46% zum Vorjahr gestiegen sind.
Zum Abgabenbescheid findet sich z. B. ein Hinweis auf den Winterdienst, insbesondere auch auf die Schnee- und Eisbeseitigung auf dem Gehweg im Bereich von Haltestellen öffentlicher Verkehrsmittel – aber keine Hinweise, warum zum Beispiel die Gebühren für die bisherige Gehwegreinigung um ca. 10,90% zum Vorjahr gestiegen sind.
Wünsch der Abgabenschuldner eine stichhaltige und nachvollziehbare Erläuterung oder Erklärung für die Kostensteigerungen, verbleibt ihm nur die (fristgerechte) kostenpflichtige Klage vor dem Verwaltungsgericht – die Möglichkeit eines wirksamen Widerspruchsverfahren bei der Behörde bis zur Klärung der Rechtmässigkeit der Gebührenerhöhung ist durch das Bürokratieabbaugesetz II weggefallen.
- und der Bürger zahlt !
HG 20.01.2010 / Bm
Heizkostenverordnung 2009 (HKVO2009)
Mit Wirkung zum 01.01.2009 trat die neue Heizkostenverordnung (HKVO2009) in Kraft und findet damit erstmals Anwendung auf die Heizkostenabrechnungen 2009 (Heizperiode ab 01.01.2009). Nach der Erstfassung 1984 und den Novellierungen 1984 und 1989 ist dies nun die vierte Version, die den technischen Fortschritten und den geänderten Rahmenbedingungen Rechnung trägt.
Kernpunkt der Heizkostenverordnung bleibt die generelle Pflicht zur Erfassung des Heiz- und Warmwasserverbrauchs für zentralbeheizte Gebäude und die verbrauchsabhängige Verteilung der hieraus entstandenen Kosten. Durch die Verteilung der Kosten nach Verbrauch wird ein wesentlicher Anreiz für die Nutzer zur sparsamen Energie- und Wasserverwendung gesetzt.
Eine wichtige Änderung erfolgt in § 7 HKVO2009. Dabei wird die Wahlfreiheit für den Verteilerschlüssel durch die neue Verordnung teilweise eingeschränkt. So gilt zwingend für Gebäude
- die nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 erfüllen
- und die mit einer Öl- oder Gas(zentral)heizung versorgt werden
- und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind,
sind 70% der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch auf die Nutzer zu verteilen und 30% als Grundkosten nach dem bisherigen Umlageschlüssel (in der Regel Quadratmeter).
Wichtig ist die Feststellung, dass alle vorstehenden Bedingungen erfüllt sein müssen. Werden die vorstehenden Bedingungen erfüllt, sind abweichende andere Verteilerschlüssel unzulässig.
Anderslautende Vereinbarungen in bestehenden Mietverträgen finden keine Berücksichtigung. Mit der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2009 sollten die Mieter auf diese Änderungen hingewiesen werden.
HG 12.01.2010 / Bm
Energieeinsparforum !! Energieeinsparen - Möglichkeiten und Chancen bei Immobilien - Finanzierung und Fördermittel -
volles Haus zum Energieeinspar- und Beiratsforum im Mercure-Hotel am 21.11.2009
. . . nach uns die Sintflut ? Diese Frage stellte Dieter Bachmann, Geschäftsführer der HAUSGRUND, den anwesenden Teilnehmern gleich zur Begrüßung der Veranstaltung.
Täglich verbrauchen die Menschen soviel fossile Brennstoffe, wie die Natur in 500.000 Tagen geschaffen hat. Die von Wissenschaft und Politik hochgerechneten Szenarien der damit einhergehenden Klimaveränderung und Umweltbelastung reichen von beunruhigend bis erschreckend. Frühjahrstemperaturen im November und die Verödung breiter Landstriche sind die Folge.
Bald erfüllen die Erwartungen zu den drohenden Überflutungen ganzer Küstenregionen die Vorstellungen über eine neue Sintflut.
Preissteigerung bis zu € 3,00 je Liter Diesel/Heizöl werden schon für die nahe Zukunft prognostiziert. Können wir da noch derart verschwenderisch mit unseren herkömmlichen Energiequellen umgehen? Nach dem heutigen Stand der Technik könnten bereits über 50% der konventionellen Energieressourcen – und damit auch der Kosten – eingespart werden.
Jetzt in bautechnische Maßnahmen zu investieren, spart hohe Ausgaben für die zur Neige gehenden fossilen Energiereserven und schützt zudem die Umwelt.
Dipl. Ing. Markus Leidolf, Architekt und Gebäudeenergieberater von der Firma gec – gebäudeenergieconcepte stellte in seinem Vortrag die Möglichkeiten zur nachhaltigen Energieeinsparung im Gebäudebereich vor.
Eine Vielzahl sich bietender Chancen können heute schon genutzt werden, ob Maßnahmen in Einzelbereichen oder umfassende Gebäudesanierungen, die Palette der Energieeinsparmöglich-keiten ist groß und bietet für jeden Haus-/Wohnungsbesitzer eine reale Chance, fossile Energiereserven und damit auch Geld einzusparen.
Die Mitgliedsunternehmen des Kölner energie-sparnetzwerk stellten im Anschluss und im Bezug darauf ganz konkret die verschiedenen technischen Bereiche der Energieeinsparmassnahmen am Gebäude vor. Über die Planung einzelner Maßnahmen an Fenster und Türen, am Dach, den Fassadenflächen und an der Heizung bis zur Komplettlösung, die energetischen Optionen Gewerk für Gewerk wurden von den einzelnen Mitgliedsunternehmen überzeugend dargestellt und erläutert.
Das besondere Konzept des energie-sparnetzwerks beinhaltet die das einzelne Gewerk übergreifende Betrachtung und Abwicklung im Sinne einer sachgerechten Umsetzung der energetischen Gebäudemaßnahme. Es bietet die Koordination der Maßnahmen unter einheitlicher Regie und so eine kompetente und Ziel führende Arbeitsausführung ohne ärgerliche und teure Reibungsverluste.
In einem sich anschließenden Vortrag machte Frau Dr. Anne Hofmann von der KfW-Bankengruppe (Kreditanstalt für Wiederaufbau) darauf aufmerksam, dass die Aufwendungen für Energieeinspar-maßnahmen an Gebäuden auch gefördert werden. Hier haben nicht zuletzt die im Zuge der Finanz-krise aufgelegten Konjunkturförderprogramme nicht unerhebliche Mittel freigestellt.
Dadurch ergeben sich Finanzierungsoptionen, die in besonderer Ausgestaltung auch für Wohnungseigentümergemeinschaften interessant sein können. Dr. Anne Hofmann erläuterte ausführlich die spezifischen Fördermöglichkeiten, die sich weitest gehend nach dem tatsächlichen Umfang der geplanten oder durchzuführenden Energieeinsparmassnahmen richten. Hier bietet sich ein breites Spektrum an möglichen Zuschüssen oder Finanzierungsmodellen, auch gerade für die Umrüstung auf den Einsatz erneuerbarer Energien.
Die für Wohnungseigentümergemeinschaften ganz entscheidende Fragestellung, wie Förderung oder Kreditaufnahme bei Wohnungseigentümergemeinschaften rechtlich zu betrachten sind, beleuchtete anschließend Rechtsanwalt Thomas Brandt in seinem ausführlichen Vortrag.
Ob die komplette Eigentümergemeinschaft oder nur eine Gruppe von Eigentümern Kredite für Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch nehmen wollen, an die verschiedenen Modelle werden unterschiedlichste Anforderungen gestellt. Über die theoretischen und praktischen Voraussetzungen für die Beantragung geeigneter Fördermittel wurde anschließend noch lebhaft diskutiert.
Nach dem Dankesgruß an die Referenten erinnerte Peter Böhler, Geschäftsführer der HAUSGRUND, in seinem Schlusswort daran, dass sich eine fachkundige und kompetente Hausverwaltung insbesondere auch durch eine umfangreiche und fundierte Informationspolitik mit entsprechendem Erfahrungsaustausch auszeichnet. Die HAUSGRUND wird vor diesem Hintergrund auch künftig in bewährter Weise Informationsveranstaltungen zu aktuellen Themen anbieten. Anregungen hierzu werden gerne angenommen.